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关于泰国的不动产投资

投资的种类

目前泰国不动产的平均收益率为 5.13%(日本为5.02%)。仅看数字也许不能令人十分满意,但通过明智地选择投资种类,可以有效提高利润。

资本利润

通常,泰国的新建共管公寓在还未建成时便可以销售。这被称作“Pre-build”。是在修建以前即开始销售,且分阶段进行售卖。每经过一个阶段价格就会上涨,一些房屋在修建中价格可能会上涨 20%。例如,也可以在销售第一阶段购入,在最后阶段卖出,赚取资本利润。在建成前购买外国房产需要勇气,但相应地能够便宜入手也可以窥见不动产投资投机的一面。

收入利润①(普通租赁)

如果仅看新房,单间公寓的平均收益率在日本为 3~4%,在曼谷为 4% 左右。中期或长期租给外国人、泰国人、日本人。支付给管理公司的手续费一般是租金的 5%~10%。

收入利润②(酒店式公寓或酒店出租)

利用 Airbnb 或 agoda,短期租给旅客。也就是民宿。根据房产特性、地理位置及营运方式的不同,有的房产可以 50% 的出租率获得 10% 左右的收益率。支付给管理公司的手续费在 25%~30% 左右。

外国人也可轻松购买

外国人也可轻松购买

泰国不承认外国人的土地所有权,但共管公寓即使是外国人也可以经过简单的手续购买。只要在销售公司寄来的合同上签字,附上外币汇款凭证寄回,即可完成合同签订。关于其他费用,在收房时需要交纳 3% 的所得费,管理费的市场价为 50 泰铢/1m²左右。转卖时,所得资本利润的税率,当利润在 100 万泰铢以下时为 10%,在 150 万泰铢以下时为 15%。

※外国人持有共管公寓的情况下,每栋共管公寓在购买面积上,规定外国人占 49%,泰国人占 51%。

泰国不动产的注意事项

基本上为自主管理

泰国没有类似于日本“住宅建筑交易业务”的许可证。因此有许多个人中介之类的从业人员。另外,在购房时还存在许多不动产公司或开发商,但是很少有不动产公司可以提供包括售后在内的一条龙服务。购房时只要付清款项即可入手。但是,当需要咨询或出现问题时,由于语言不通会变得比较麻烦。房产需要自主管理在泰国基本是一种默认观念,因此对于泰国人来说这是很平常的事,但对于习惯了日式服务的日本人来说会感觉非常不便。

最好找到可以信赖的合作伙伴

请找到可以提供与日本不动产公司或管理公司相同服务的业者。虽说相应业者数量较少,不过只要耐心必可找到。其中有3点非常重要。包括“是否在本地开设事务所”、“是否能使用外语并熟知交易习惯以及是否拥有管理业绩”、“是否可提供每月的入账管理和报告等”。可能在日本这些是理所应当的,但在海外(尤其是东南亚)基本上是“自主管理”,所以能够提供优质管理服务的企业并不多。正因如此,如果这一部分没有做好,今后将非常麻烦。

破产的风险

破产的风险

在泰国购买未竣工的房产是很普遍的,这是因为没开工的时候价格更便宜,随着工程的开展价格将会上涨。但是竣工前开发商破产或工程明显滞后等情况的风险需要由买方承担。因此,希望买方能够与有经验、值得信赖的开发商或经销商打交道。

房产风险

房产风险

由于合同是在细节没有敲定的阶段签订,所以有时在竣工以后房屋与最初的标准会出现差异。另外,泰国不是地震多发国家,因此不会采用抗震结构。内部装潢有时也很简陋,所以请不要太拘泥于质量。由于泰国的习惯是相比细节更加注重房屋的设计和公共设施的豪华程度,所以要用与自己国家不同的视角来看待。

贬值的风险

贬值的风险

虽然泰国发展迅速,但也可能因为热点地区的房屋数量过多造成房屋降价、出租房屋的租金降低。对于希望在租赁上进行投资的投资人,推荐考虑该地区的租赁需求和前景之后再购买房产。

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