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タイの不動産投資とは

投資の種類

現在のタイの不動産の平均利回りは5.13%(日本は5.02%)。数字だけ見ると物足りなさを感じるかもしれませんが、投資の種類をうまく選択することで効率的に利益を上げることができます。

キャピタルゲイン

タイの新築コンドミニアムは、建設・完成を待たず購入するのが一般的です。これをプレビルドといいます。建設前に販売を開始し、何段階かに分けて販売します。段階を経るごとに価格が上昇し、物件によっては建設中に価格が20%上昇することもあります。たとえば第一期販売で購入し、最終期で売却しキャピタルゲインをねらうこともできます。完成前の外国の物件を買うのは勇気が必要ですが、その分安く買えるのは不動産投資の投機の一面をうかがうことができます。

インカムゲイン①(一般の賃貸)

新築にかぎっていえばワンルームマンションの平均利回りは日本が3~4%、バンコクでは4%前後。中長期的に、外国人、タイ人、日本人に貸します。管理会社への手数料を家賃の5%~10%支払うのが一般的です。

インカムゲイン②(サービスアパートメント・ホテル貸し)

Airbnbやagodaを利用し、旅行客に短期貸しします。いわゆる民泊です。物件や立地、運営のやり方にもよりますが稼働率50%で利回りは10%前後の物件もあります。管理会社への手数料は25%~30%程度です。

外国人でも簡単購入

外国人でも簡単購入

タイでは外国人の土地の所有は認められていませんが、コンドミニアムは、海外の外国人でも簡単な手続きで購入することができます。販売会社から送られる契約書にサインをして、外貨送金証明書を添えて送り返せば契約終了です。その他の費用は不動産取得時に3%の所得費用が必要で、管理費は1m²あたり50バーツ前後が相場となります。転売時に発生するキャピタルゲインに対する課税率は利益100万バーツまでに対して10%、150万バーツまでに対して15%です。

※外国人によるコンドミニアムの所有は1棟のコンドミニアムに対して、購入面積割合が外国人49%、タイ人51%と定められています。

タイ不動産の注意点

基本は自主管理

タイには日本の「宅地建物取引業」にあたる免許がありません。そのため個人ブローカーのような人が山ほどいます。また購入時には多くの不動産会社やデベロッパーが存在していますが、購入後の対応までワンストップでできる不動産会社はめったにありません。物件の購入はお金さえ払えば手に入ります。しかしなにか相談したいときや問題が発生したとき、言葉が通じないのでたいへん困ることになります。タイは基本的に物件は自主管理という概念が背景にあるのでタイ人にはそれが普通なのですが、日本のサービスに慣れている日本人にとっては不便さを感じてしまいます。

信頼できるパートナーを見つけること

日本の不動産会社や管理会社と同じサービスを提供してくれる業者を見つけてください。とはいっても数が少ないのですが探せば必ずあります。そのうえでポイントを3つ。「現地に事務所があるかどうか」「言葉・商習慣などの対応と管理実績があるか」「毎月の入金管理やレポート等を提出してくれるか」。日本では当たり前のことかもしれませんが、海外(特に東南アジア)では基本「自主管理」のため、きちんと管理をしてくれる企業は多くありません。だからこそ、ここをきちんとしておかないと後でたいへんな思いをしてしまいます。

倒産のリスク

倒産のリスク

タイでは未竣工の物件を購入するのが一般的ですが、これは未着工のときがもっとも価格が安く、工事が進むにつれて価格が上がることが背景にあるからなのです。ただ竣工前にディベロッパーが倒産したり、工事が著しく遅れたりするときのリスクはオーナーが負うことになります。したがって、実績があり、信用できるディベロッパーや販売業者とつきあうことをおすすめします。

物件のリスク

物件のリスク

細かいことが決まっていない段階で契約するので、竣工すると当初の仕様と変わっていたということがままあります。またタイは地震国ではないので、耐震構造になっていません。内装もおおざっぱなところがありますが、質には目をつむりましょう。こまかなことよりも物件のデザインや共用施設の豪華さが重視されるお国柄なので、母国の評価基準と違う観察眼が必要です。

値下がりのリスク

値下がりのリスク

成長著しいタイにおいても、人気エリアへの供給過多によって物件価格が下がったり、賃貸物件の家賃を下げざるを得ない状況がないとはいいきれません。賃貸での運用をめざす投資家の場合、その地域の賃貸需要や将来性を考慮しての物件購入をおすすめします。

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